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“不去地产化”雅居乐:小跑慢追

2019-03-23 16:20:58 来源: 凤凰网房产 举报
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“不去地产化”雅居乐:小跑慢追


喜欢跑马拉松的陈卓林曾经说,想要雅居乐成为“善跑者和领跑者”,2018年终于跑进千亿房企阵营的雅居乐,在3月20日公布了2018年的财务数据。


据凤凰网房产了解,雅居乐集团(03383.HK)2018年房地产项目之累积预售金额为人民币 1026.7 亿元,较去年增长 14.5%,与2018年销售目标相差74亿元;累积预售建筑面积为798万平方米,较去年增长8.4%。


千亿门线刚刚撞过,不过距1100亿元的销售目标尚有一步之遥,雅居乐的年报数据给予市场一种还未尽兴的感觉。与此同时,公司将2019年预售目标定为1130亿元,仅较2018年增长10%,略显保守。


3月20日的发布会上,雅居乐集团董事局主席陈卓林坦承了目前影响企业提速的因素,“海南区域影响了2018年公司消化,今年(2019年)我们肯定很保守。”


既要“领跑”也要“善跑”,过去的雅居乐可能将更多关注点放在跑的速度上。现在,放慢速度、优化节奏会逐渐成为公司高层更关注的领域,理由在于在多个场合,雅居乐都在强调,“我们不会去地产化。”


凤凰网房产注意到,“1+N”多元化布局战略之下,雅居乐在2019年开始将目光聚焦主业。“2019年全年投资资金大概是500亿左右,房地产方面的投资预算在400亿元左右,其他产业则是100亿元。”陈卓林说。

降速的逻辑

正如陈卓林坦承的,海南的全域限购深刻影响了这家曾经“华南五虎”之一的领跑节奏。


凤凰网房产查阅公司过往财务数据发现,2017年,海南市场持续上行,当年雅居乐全年销售897.06亿元,同比上涨52.36%。作为对比,2018年,海南市场只贡献了约100亿销售额,大幅下滑。


海南,以及海南清水湾项目,是雅居乐始终绕不开的一个话题。


2005年,雅居乐在香港上市,次年,陈卓林拿下海南万亩清水湾项目。2010年,海南清水湾项目开盘,雅居乐实现销售金额323亿元,同比增长42.9%,那是属于雅居乐的高光时刻,行业排名第11位。而清水湾的销售额更是占集团总销售额的31%。


即便到2017年,清水湾项目单盘依然实现了178.9亿元销售,占公司全年业绩的五分之一。


原本想要乘胜追击的雅居乐于2012年将惠州、文昌、陵水、瑞丽、腾冲5宗地块收入囊中。


按照陈卓林的构想,他试图将清水湾的模式复制到云南和马拉西亚,但是文旅产业周期性长、去化慢、资金沉淀大、地域性强等特点,这条异地复制道路知易行难。


雅居乐注重二线乃至三线城市的价值以减低土地成本,这与彼时碧桂园重仓三四线城市的做法颇为相似。不过,文旅产业布局同时过于集中于云南、海南等地,增加重仓风险的同时,也错失了短时间迅速规模扩张的时机。


2018年,海南全域限购对雅居乐海南业绩亦造成了一定的影响。数据显示,截至2018年12月,海南区域销售业绩超130亿元,占整体业绩的比重下降至12%。


据年报显示,雅居乐营业额及毛利分别为人民币561.45亿元及人民币246.74亿元,较去年分别增加 8.8%及19.3%。净利润为人民币 83.58 亿元,较去年上升 23.3%。股东应占利润为人民币 71.25 亿元,较去年增加 18.3%,虽然盈利有所增长,但“掉队”已成为不争的事实。


将雅居乐的业绩进一步按照时间横轴展开,2013年至2016年,雅居乐销售金额分别为403.4亿元、441.6亿元、442.3亿元及528.2亿元,同比增长为9.4%、0.2%、19%,2010年至2018年雅居乐年化复合增长率仅为15.6%。


虽然雅居乐地产2017年实现全年合约销售金额897.1亿元,同比增长69.8%,但是,彼时达到千亿的房企已经达到17家,而2018年年底千亿新军已至30家。

多元化纾困

2016年,在房企更名潮、去地产化背景下,雅居乐启动多元化发展战略,公司名称改为“雅居乐集团控股有限公司”,将业务延展至物业、环保、教育等。


去年2月,雅居乐成功实现物业分拆上市,雅生活集团登录香港联交所主板实现上市,成为中国首家红筹分拆H股上市的物业集团。背靠雅居乐及绿地两大地产商的雅生活第一份年报也颇为亮眼。


年报数据显示,雅生活2018年收入约为人民币33.8亿元,同比增长91.8%。集团毛利约为人民币12.99亿元,同比增长118.4%。年度利润为人民币8.1亿元,同比增加170.1%。股东应占利润为人民币8.01亿元,同比增长176.5%。


2018年来自物业、厂房及设备,转移至投资性房地产的公允值净额2.6亿元,而2017年此项数据并未披露。事实上,物业板块的拓展确实为其提升了部分价值浮动空间。

“不去地产化”雅居乐:小跑慢追

雅生活服务CEO刘德明也曾制定雅生活的5年规划:到2020年,实现年收入100亿元,其中,来自雅居乐自营物业、对外拓展物业、收购兼并物业的收入,分别为40亿元、20亿元、40亿元。


如若按此增速,雅生活的发展仍需疾步向前。只是,上市不足一年,2016年加入的雅生活服务CEO刘德明变提出辞职,而在去年11月雅生活也出现过法人变更、又被撤回的“乌龙”。


物业之外,雅居乐的另外三大多元化业务分别是环保、建设、房管。据年报显示,2018年环保业务新增的危险废物处理项目达11个,每年最高危险废物处理规模超过270万吨。建设业务方面,业务经营范围现已扩展至24个省、直辖市,以及70多个城市,承接工程组团数量约300个。房管业务在2018年新成立,只是并未披露其盈利具体金额。


按照陈卓林此前对投资者的讲述,环保产品业务亦在组建团队预计在2021年分拆上市,通过收并购进行快速的规模扩展,或许已经成为雅居乐的下一步重点。


多元业务布局之下,伴随物业、环保板块的上市,雅居乐的营运风险将会降低,这解决的是这家企业能跑多远的问题,能否实现“领跑”,依然需要房地产这一板块的发力。


在3月雅居乐媒体交流会上,雅居乐控股品牌总经理周骁勇也曾表示,雅居乐不去地产化,雅居乐的战略是1+N,围绕地产主业这个1,去做产业链上下游的N,不冲刺,将企业的发展看做长跑。


陈氏平衡术


如果按照陈卓林曾经的设想,雅居乐要用5年左右时间实现非地产业务的收入占比达到50%,这条道路仍然任重道远。


而土储是其中关键所在:一是土地的量,二是土地的结构。


凤凰网房产注意到,2018年公司在珠三角、长三角、京津冀、成渝及中原等9大城市群增添30个新项目。新增土地的预计总建筑面积达1,111万㎡。


截至2018年12月31日,雅居乐在65个城市拥有预计总建筑面积达3,623万㎡的土地储备,其中位于“粤港澳大湾区”的土地储备占比近30% ,平均地价为3300元/㎡。


根据雅居乐年报描述,雅居乐将旧改拓展作为深耕一二的重要基石,计划战略开拓4+13重点城市的机遇。所谓4个积极开拓城市为中山、深圳、珠海及东莞;13个机遇城市为广州、北京、武汉、成都及西安等。不难发现,在旭辉、阳光城、新城控股等多家已经公布年报的房企业绩会上,各自高层都作出类似的承诺。


可以预见,2019年以一二线和核心三线为主的土地“战场”争夺战即将拉响,这将进一步拉高雅居乐在相应区域拿地的成本,并可能进一步提高企业的现金压力和负债水平。


“不去地产化”雅居乐:小跑慢追


据年报披露及凤凰网房产计算,目前公司负债总额为1754.64亿元,同比增长约47.3%;非流动负债借款为531.96亿元,同比增长53.9%;流动负债中的合同负债为254.9亿元,总负债约为1754.64亿元,总资产为2304.45亿元,负债率为76.12%。


此外,融资遇阻也成可能成为雅居乐的“灰犀牛”。在去年10月13日,据上交所信息披露,雅居乐拟非公开发行的80亿公司债券遭到终止。


可期的一面是陈卓林已经决定迈出海南,不过过往的经验也在不断提醒这位当家人,平衡力往往比魄力更重要。

陆天航 本文来源: 凤凰网房产 责任编辑:陆天航_nt02
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